Quando si tratta di proporre una soluzione alla banca per estinguere il saldo e stralcio del debito derivante da un mutuo ipotecario mediante una transazione, è naturale chiedersi innanzitutto: quanto devo offrire affinché la mia proposta venga accettata e in quale tempistica devo avanzare tale offerta?
Presupponendo che la banca abbia già proceduto ottenendo un decreto ingiuntivo e si appresti ad iniziare il pignoramento immobiliare, nel caso di una proposta di saldo e stralcio relativa a un debito derivante da un mutuo ipotecario, occorre tenere presente che il fattore più determinante che influenzerà la valutazione della banca sulla proposta ricevuta è il valore dell’immobile ipotecato e dunque la possibilità di essere pienamente soddisfatta dalla vendita all’asta. Più il valore dell’immobile è basso rispetto al debito, maggiore sarà la propensione della banca ad accettare una riduzione dell’importo richiesto. Al contrario, se l’immobile ha un valore superiore al debito garantito, la banca sarà meno propensa ad accettare riduzioni significative.
Ad esempio, se la banca ha un credito residuo di 50.000 euro e l’immobile ipotecato vale 150.000 euro, la banca potrebbe essere riluttante a concedere sconti considerevoli, poiché anche in caso di vendita all’asta il ricavo sarebbe sufficiente a coprire il debito e le spese di procedura. Tuttavia, se il valore dell’immobile è inferiore al debito residuo, la banca potrebbe essere più incline ad accettare uno sconto significativo, considerando il rischio di realizzare un ricavo inferiore all’asta e le spese di procedura.
Debito da mutuo ipotecario
In sintesi, l’importo da offrire potrebbe essere leggermente inferiore alla stima del valore dell’immobile ipotecato, con la consapevolezza che la banca potrebbe preferire accettare una riduzione dell’importo piuttosto che procedere con una lunga e complicata esecuzione immobiliare.
Per quanto riguarda la rateizzazione dell’importo offerto, il tempo è un altro fattore determinante nella decisione della banca. Se il debitore desidera rateizzare l’importo anziché pagarlo in un’unica soluzione, potrebbe presentare un’offerta leggermente più alta, di circa il 10-20%, rispetto all’importo proposto per il pagamento in un’unica soluzione.
Nel caso in cui l’esecuzione immobiliare sia già in corso, l’articolo 624 bis del codice di procedura civile stabilisce che il debitore può proporre la rateizzazione entro un massimo di 24 mesi, dimostrando concretamente alla banca la serietà dell’offerta.
È importante notare che la banca non è obbligata a accettare una rateizzazione più lunga, e in generale, il termine massimo per la rateizzazione non dovrebbe superare i 24 mesi, sebbene eccezioni possano verificarsi in circostanze particolari.
È sempre consigliabile ottenere assistenza legale per garantire una trattativa efficace con la banca e per difendere i propri interessi nel migliore dei modi
