Riflessi e implicazioni del decreto di trasferimento negli acquisti immobiliari all’asta

L’articolo 586 del Codice di Procedura Civile conferisce al Giudice il potere di ordinare la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie attraverso un decreto di trasferimento. Questo decreto mira a garantire che il nuovo acquirente di un immobile ottenga la proprietà senza vincoli o oneri.

Tuttavia, tale cancellazione si applica solo alle iscrizioni ipotecarie che non riguardano le obbligazioni assunte dall’aggiudicatario secondo l’articolo 508 c.c.

Il decreto deve includere un ordine esplicito al Direttore dell’Ufficio del Territorio per cancellare le registrazioni che gravano sul bene, tra cui le trascrizioni dei pignoramenti, le iscrizioni ipotecarie e i sequestri conservativi, anche quelli successivi alla trascrizione iniziale del pignoramento.

La cancellazione è compito del professionista designato, come previsto nell’articolo 591 bis, comma terzo, numero 11 del Codice di Procedura Civile.

Tuttavia, se questo professionista non agisce o non è disponibile, chiunque può richiedere la cancellazione in base all’articolo 2666 del Codice Civile, che stabilisce che la trascrizione è vantaggiosa per tutte le parti interessate.

Per quanto riguarda i costi, vi sono distinzioni. Le ipoteche volontarie, create per finanziamenti a medio e lungo termine da istituti di credito, sono esenti dall’imposta ipotecaria e dall’imposta di bollo. Tuttavia, le altre ipoteche sono soggette a una tassa ipotecaria di €35,00 e all’imposta di bollo di €59,00, oltre all’imposta ipotecaria dell’0,50% con un minimo di €200,00.

La base imponibile per l’imposta ipotecaria dipende dalla situazione:

  • Se l’immobile ha più ipoteche e ne cancella una, la base imponibile è la somma minore tra l’importo del credito garantito e il prezzo di aggiudicazione.
  • Se l’immobile è gravato solo da quella specifica ipoteca, la base imponibile è l’importo del credito.

L’Agenzia delle Entrate ha proposto un’interpretazione favorevole agli acquirenti, suggerendo che l’imposta ipotecaria dovrebbe essere basata sul minor valore tra l’importo del credito e il prezzo di aggiudicazione, seguendo l’articolo 44 del decreto presidenziale del 26 aprile 1986, n. 131.

In conclusione, l’articolo 586 del Codice di Procedura Civile autorizza il Giudice a cancellare trascrizioni di pignoramenti e iscrizioni ipotecarie mediante un decreto di trasferimento.

Tuttavia, vi sono eccezioni, come quando l’aggiudicatario assume debiti secondo l’articolo 508, oppure quando le trascrizioni sono correlate a richieste giudiziali esterne al procedimento esecutivo.

Questo effetto di pulizia non si applica alle obbligazioni propter rem legate al bene o alle convenzioni matrimoniali.

La cancellazione del fondo patrimoniale o del preliminare di vendita ha limiti simili.

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