In base all’articolo 586 del Codice di Procedura Civile, il Giudice, tramite un decreto di trasferimento, ha il potere di ordinare la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie. Tuttavia, questa cancellazione riguarda esclusivamente le iscrizioni ipotecarie che non si riferiscono alle obbligazioni assunte dall’aggiudicatario secondo l’articolo 508 c.c. Inoltre, il decreto del Giudice può includere anche la cancellazione delle trascrizioni di pignoramenti e iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del pignoramento.
Questo effetto di “pulizia” del decreto di trasferimento è finalizzato a garantire che il nuovo acquirente ottenga la proprietà del bene senza oneri o vincoli.
Il decreto di trasferimento deve contenere l’ordine esplicito al Direttore dell’Ufficio del Territorio di procedere alla cancellazione delle registrazioni che gravano sul bene, tra cui:
– Trascrizioni dei pignoramenti, anche quelle effettuate dopo la trascrizione iniziale del pignoramento.
– Iscrizioni ipotecarie, anche quelle effettuate dopo la trascrizione iniziale del pignoramento.
– Trascrizioni di sequestri conservativi disposti in base all’articolo 679 del Codice di Procedura Civile, anche quelle effettuate dopo la trascrizione iniziale del pignoramento.
L’incarico di effettuare questa cancellazione è affidato al professionista designato, come stabilito nell’articolo 591 bis, comma terzo, numero 11 del Codice di Procedura Civile. La cancellazione deve coinvolgere tutte le registrazioni menzionate, a meno che non si verifichino errori.
Nel caso in cui il professionista designato non adempia al suo dovere o non sia possibile richiedergli di farlo, ad esempio perché la procedura si è conclusa o il professionista non è più in carica, chiunque può richiedere la cancellazione in base all’articolo 2666 del Codice Civile. Questo articolo stabilisce che la trascrizione, effettuata da chiunque, è vantaggiosa per tutte le parti interessate.
Per quanto riguarda i costi, è necessario fare alcune distinzioni.
La cancellazione delle ipoteche volontarie che sono state iscritte a garanzia di finanziamenti a medio e lungo termine da istituti di credito è esente dall’imposta ipotecaria e dall’imposta di bollo. In tal caso, è richiesta solo una tassa ipotecaria di €35,00.
Per le altre ipoteche, la cancellazione è soggetta alla tassa ipotecaria di €35,00 e all’imposta di bollo di €59,00, oltre all’imposta ipotecaria dell’0,50% con un minimo di €200,00.
La base imponibile per l’imposta ipotecaria varia a seconda delle circostanze:
– Se l’immobile su cui si cancella l’ipoteca non è l’unico bene gravato da quella stessa ipoteca, la base imponibile è la somma minore tra l’importo del credito garantito e il prezzo di aggiudicazione dell’immobile.
– Se l’immobile su cui si cancella l’ipoteca è l’unico bene gravato, la base imponibile sarà calcolata sull’importo del credito.
Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate ha espresso un’opinione diversa e più favorevole agli acquirenti in questa seconda situazione. Secondo questa interpretazione, l’imposta ipotecaria dovrebbe essere commisurata al minor valore tra l’importo del credito garantito e il prezzo di aggiudicazione, in accordo con l’articolo 44 del decreto presidenziale del 26 aprile 1986, n. 131.
Va notato che l’articolo 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266, non trova applicazione per la determinazione della base imponibile. Per quanto riguarda i costi di cancellazione dei pignoramenti, l’imposta ipotecaria è di €200, l’imposta di bollo è di €59 e la tassa ipotecaria è di €35.
In conclusione, l’articolo 586 del Codice di Procedura Civile stabilisce che il Giudice, attraverso un decreto di trasferimento, può ordinare la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie, assicurando così all’acquirente un bene libero da oneri. I costi e le basi imponibili per la cancellazione variano in base alle circostanze specifiche.
Esistono diverse eccezioni all’effetto di purificazione derivante dalla vendita esecutiva di immobili. Una di queste eccezioni è rappresentata dalla situazione in cui l’aggiudicatario assume un debito ai sensi dell’articolo 508 del Codice di Procedura Civile, previa autorizzazione del Giudice dell’Esecuzione. Questa circostanza non deve ledere i diritti degli altri creditori né arrecare danni alla procedura in corso.
In questo caso, il creditore ipotecario in questione mantiene la sua garanzia e viene escluso dalla distribuzione delle somme ricavate dalla vendita. È da sottolineare che il Decreto non può includere la cancellazione delle trascrizioni di richieste giudiziali che non siano strettamente correlate al procedimento esecutivo. Ad esempio, le richieste presentate da terzi per stabilire il diritto di proprietà o altri diritti reali di godimento richiedono il consenso delle parti coinvolte o una sentenza passata in giudicato per essere cancellate.
È altresì importante notare che l’effetto purificante non si estende alle obbligazioni propter rem legate al bene, alle convenzioni matrimoniali, né alla trascrizione del verbale di assegnazione della casa coniugale, e così via.
Vale la pena fare una breve menzione in merito al fondo patrimoniale. La trascrizione del fondo patrimoniale non può essere cancellata per ordine del Giudice dell’Esecuzione, in quanto risulta superflua. La trascrizione funge principalmente da pubblicità e notifica, dal momento che ciò che è cruciale per la corretta costituzione del fondo patrimoniale ai sensi dell’articolo 167 del Codice Civile è la sua annotazione a margine dell’atto di matrimonio.
In modo simile, a titolo di esempio, il Giudice dell’Esecuzione non ha il potere di ordinare la cancellazione della trascrizione del preliminare di vendita, anche nel caso in cui il promissario acquirente intervenga nella procedura per ottenere il pagamento del proprio credito. Anche in questo caso, la cancellazione è soggetta alle stesse limitazioni menzionate in precedenza in merito alle trascrizioni delle richieste giudiziali.
